伦敦租赁市场分析

​据英国《每日电讯报》的报道，伦敦已在“全欧洲最贵房租”的宝座上蝉联三年有余。

在伦敦，租一间三室且未配家具的公寓，每月需要支付高达5398镑的租金；而在欧洲的其他地区，平均只要1705英镑即可租得同样大小的房子。即使是在房价飙涨的巴黎，租金水平也远远低于伦敦地区，仅达到伦敦地区的一半左右—— 2,747英镑/月。

 

数据来源：英国每日电讯报

但奇怪的是，在这样高昂租金的背景下，伦敦的租客比例却不降反增。PwC发布的一份关于伦敦租赁市场的研究调查显示，到2025年，伦敦将会成为一个“租客的都市”，整个伦敦将有60%人口选择租赁房屋。而由于租赁市场的需求持续增长，PwC预估伦敦的房租将达到24.4%的增长。

这样的发展，与伦敦的多样化发展和其特殊的地位分不开。

众所周知，2016年夏季的脱欧公投后，一切都不一样了，虽然经历过一段低迷期，但2017和2018年伦敦的经济态势却异常良好，信息科技和通讯产业实现了8.9%的增长，专业服务行业实现了9.1%的增长，而传统的金融行业也完成了1.9%的增长。

通过以上数据可以看出，伦敦对于科技、通讯在过去十年的投入颇见成效，过去依赖于传统金融行业的专业服务行业，现在依托新兴科技行业的增长而找到了新的发展契机。公投后的两年，就连原本不被看好的金融业，也实现了稳步发展，并且这期间新增了5800个工作职位；更不用说日新月异的科技行业为伦敦从国王十字到Stratford一线科技区发展所带来的新工作机会。

 

 

 

根据国际货币基金组织的数据，如果伦敦把伦敦作为一个独立经济体来看，其GDP数据足以将它推上全球第25大经济体的宝座，远高于香港（第34位）和新加坡（第37位）的排名。来自Experian Economics的数据显示，自脱欧公投以来，伦敦的GDP稳扎稳打，每一季度都与上一季度相比实现增长，结合上面提到的科技、科学等领域取得长足的进步，这些因素足以支持伦敦这一强大的经济体对抗脱欧所带来的不确定因素。

良性的经济发展创造了更多的工作机会，进一步吸引了优质的人才，也促进了房产行业的发展。对于房东来说，租赁市场的实际情况可能比上述PwC的预测更为乐观。

 

「大伦敦租赁市场供需关系」

 

自2018年开始，伦敦租赁市场的供需关系已经大幅度向供不应求一侧倾斜，租客的数量猛增，而房源数量却没有多大变化，房租上涨的空间和速度进一步增加。

切斯特顿（Chestertons）——世界上历史最悠久的房产租赁中介，在2018年末之时发布了一份伦敦的租赁市场报告：“今年伦敦中心地区的租客增长十分显著，登记看房的申请者数量和去年相比上涨了至少20%，而租赁市场上的房屋数量比上年只多出了7%。同时，伦敦的租金增长在2018年加速，租金收入比2017年底高出4.7％”。 

根据Rightmove最新公布的数据显示，伦敦的租金增长率还在不断攀升，目前房租的年增长率已经创造了历史最高水平 - 8.2%，平均月房租为£2,093。与上一季度相比，2019年第一季度伦敦的房租水平增长了2.9%，但与之背道而驰的却是不断下降的可租赁房源量 - 比两年前减少了33%。

现今，伦敦城整体的供需关系则变得更加紧张起来。由于供应量不足，伦敦市中心的平均租金价格在2019年也迎来了持续上涨。

2019年3月的租赁中介报告中显示，伦敦市中心待出租房源的数量相比上一个月下降了14.3%，而每一个待出租房源几乎都有5-6个租客申请加入等待名单。大量焦急等待租房的房客将伦敦的租赁市场推向一个更新的热度高峰。

而伦敦将要在秋季开学季迎来租赁最高峰！据英国高等教育统计局在2019年3月统计数据显示，在伦敦求学的国际学生人数已经连续5年有显著的增长，2017/18学年，共有国际学生共12万人次，在伦敦的39所高等教育机构中学习，伦敦的国际学生主要输出国包括中国、印度、美国、意大利、马来西亚等。到了9，10月份开学季，国际学生一起涌入，伦敦的房源用“火爆”都不足以来形容，国际学生面临的一房难求的情况，而这也使得本就紧张的房源更加紧俏，很多房源甚至被加价抢租。

 

「伦敦不同区域租赁情况」

 西伦敦 

 West London  

西伦敦的平均租金为£678镑每周，是四个方向中平均租价最高的。 

先来看伦敦的西部，切尔西（Chelsea）、富勒姆（Fulham)、哈默史密斯（Hammersmith）、奇司威客（Chiswick）四足鼎立，是英国白人上层社会非常受欢迎的居家之地，顶级私立中小学资源极为丰富。

在西伦敦，租户对家庭住宅的需求较为强烈，但满足一个大家庭居住的房源确并不多。亨利国王角（King Henry’s Reach）和女王码头（Queen’s Wharf）的项目都是以极快的速度被出租。西伦敦属于较成熟区域，所剩地块不多，因此新项目也较少，目前可选择居住的新项目有切尔西水域、富勒姆湾、奇司威克花园等，租赁速度极快，目前也是也是一房难求状态。

很多足球明星、影视剧演员、知名企业家均选择安家在切尔西，我们熟知的大佬包括维珍集团创始人理查德・布兰森，“憨豆先生”罗文・阿特金森以及《哈利波特》系列丛书的作者J.K.罗琳等。切尔西地区的平均租金为£720镑每周。

富勒姆及哈默史密斯价格稍低于切尔西，平均周租金约为£670镑，根据TotallyMoney 对于2018年第四季度的租赁调查显示，哈默史密斯更是占据伦敦租赁排行榜第二位，年投资回报率达到4.47%。这里的房租一直高居不下，因此尽管附近的租赁需求较往年来说增长较慢，但整体还是保有持续增长。可口可乐，欧莱雅，迪士尼等大公司纷纷选择将伦敦公司总部落在西伦敦，进一步带动了该区需求，众多金领，高管，自然也会携家带口地住在附近。

位于西三区的奇司威客宜商宜居，占地超过11万平方米的奇司威客公园内有65家公司，12栋办公大楼，每天有近1万人次在这里工作。我们熟悉的品牌如施华洛世奇、索尼、CBS电视台、新加坡航空的英国总部即为于此；星巴克、派拉蒙影业、探索频道还将其欧洲总部设立在这里。相对于租价高昂的切尔西地区，奇司威客性价比更高些，平均租金约为£504每周。

 

伦敦金融城与东伦敦

The City and East London

东伦敦的平均周租金为£541镑。

该区域占据天然的地理优势，因临近新老金融城而备受租客青睐。由于供应量的短缺，租赁需求更显强劲，目前越来越多为科技和金融公司工作的外籍工作人员（西班牙和意大利等国的专业人士）搬迁到金融城周边。此外，老金融城附近原本并没有什么好的住宅项目，近些年来才开始在周边开发配套设施齐全、设施完善的小区，尤其是伦敦港、古德曼广场、水域公馆等，都提供最高规格的管理与服务，同时有着极其便利的通勤条件。

即使租金不菲，但目前平均每一套待出租房源都有10位申请者在等待。已出租的房屋，租约续租率居高不下，租户大多都签署了一年或更长租期的合约。以伦敦港为例，这里距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米，圣凯瑟码头和泰晤士河仅300米，步行至伦敦金融城只需15分钟，闹中取静、生活便利，特别受到在金融城中从事金融、法律、IT、保险和资讯行业精英人士的喜爱。

这里空租率极低，平均租金回报率为4%，平均租金比伦敦平均租金高出17.5%。伦敦港所在的 Wapping (沃平)地区平均周租金为£615。这些项目不仅出售的速度极快，租赁的房源也十分紧俏，让租客们不得不停留在各个中介的等待名单上。

从老金融城继续向东至即新金融城金丝雀码头，其所在的Tower Hamlets区，平均租金为£580每周，围绕着金丝雀码头的其他地区，虽然目前属于待开发区，但鉴于新金融城的影响力，也带动了周围区域的租赁价格。TotallyMoney对于2018年第四季度的租赁调查数据显示，10大投资回报率最高的伦敦区域中，东伦敦占据了其中5个，这五大区域分别是East Ham (名列第一，4.81%)、Stratford (名列第四，4.45%)、Plaistow (名列第六，4.28%)、Poplar (并列第六，4.28%）以及Chingford (名列第九，4.23%）。当然租金高回报率也与这些区域相对较低的平均房价水平有关，但足可见新金融城的影响力。

在东伦敦的Greenwich（格林尼治），平均周租金为£499。这里临近泰晤士河岸，环境优美，拥有大量公园绿地公园，其中面积最大的格林尼治公园占地为183英亩。这一地区交通便利，尤其是北格林尼治地区，距离新金融城仅需乘坐一站轻轨，距离老金融城也仅需20分钟路程。此外，这里的租金相比于西伦敦价格较低，因此备受刚步入职场的年轻人的青睐。附近两室公寓的供应尤为短缺，尤其是新开发的项目，面市后立刻出租出去。

继续向东，Bexley（贝克斯利）是整个伦敦租金最便宜的地方之一，该区域有着巨大的租赁市场，各项投资与发展政策也一直在跟进。

与此同时，根据伦敦市长的说法，伦敦的重心正在向东移动，因为再生热点项目正在推动东伦敦的新发展，同时也推动了东伦敦的房价和租金进一步上涨。

 

北伦敦

North London

北伦敦的平均周租金为£619镑。

根据租赁中介今年三月的月度报告显示，北伦敦区域内小面积的公寓十分短缺，主要是因为今年房源的续租率高达85%-90%，导致这些房源都没能再重回市场，加剧了租赁市场的供不应求，而往年的续租率只有60%-70%。

在寸土寸金的伦敦城内，不仅房屋的供应量极其有限，而且也并不是人人都愿意支付如此高昂的房费。因此性价比极高的北伦敦向来是不少英国青年人的租房首选。因为它不仅靠近市中心，租金合适，且交通便利，是一个理想的通勤住宅。此外，北伦敦各项设施完备，社区发展成熟，很多有小孩的家庭选择定居在这里。

谷歌等大型科技公司的迁入，为King's Cross注入了新活力，也带动周边餐饮、零售业、民用住宅、商业用地的发展，同时借助四通八达的交通网，这里已经从十几年前人迹稀少的工业区，变成了今日伦敦重要的商业区之一。这里的平均周租金约为£525镑。单身公寓、一居室很受租赁市场的欢迎。

除了住在附近，许多工作在King‘s cross 区域大型企业的专业人士也会选择更偏北的房子。北伦敦房产开发虽然不如伦敦其他区域兴建项目多，但增值的速度一直保有增长。北伦敦总体房价预估于未来五年之内增长7.1%，租房行情自然也是水涨船高。

北伦敦平均租金最高的区域为Hampstead（汉普斯特德，平均租金为£757镑每周）以及Highgate（海格特，平均租金为£588镑每周），选择居住于此的大多为中上产家庭，因此对于多卧室、面积较大的房源需求更大，相应的此类房源也更多 - Hampstead区域6居室房源所占比例最高，而Highgate区域多二、三、四居室房源。这两个地区的房屋租赁增长较往常有所放缓，但仍旧保持增长中。

新兴区域Colindale（科林戴尔）地区的租赁需求也依旧强劲，平均周租金较Hampstead 和 Highgate也更经济实惠 - £424镑每周。此外Colindale区域有不少新建项目，因其优质的配套设施和优美的环境备受推崇，尤其是小户型的公寓，出租的情况非常火爆。

 

南伦敦

South London

南伦敦的周平均租价为£514镑。

南伦敦地区因为地理位置和价格的优势，在租房者中也很受欢迎。特别是在Vauxhall周边，周平均租价达到£758镑，租客们对出租房源的需求十分高涨。在Vauxhall居住的租客可以通过 Vauxhall大桥快速前往城市中心。

这一区域内新建项目最多、设施最为完备的区域即九榆树（Nine Elms），租金可高达£820镑每周。九榆树地区即将成为重新焕发活力的新商业中心，吸引了不少的公司搬迁至此。美国大使馆已迁到此地，苹果公司伦敦总部也要进驻该区域，这些计划都大大提升了南伦敦的竞争力与活力，更多的年轻专业人士们也会因此陆续转移到这个地方。

萨泽克（Southwark)地区紧邻泰晤士河南岸，生活便捷、交通便利，与威斯敏斯特区和金融城隔河相望，长达800米的South Bank蜿蜒泰晤士河南岸，沿途遍布剧院、餐厅、展览馆等，相应地，这里的租金也较高 - 平均£676镑每周，且越靠近South Bank租金越高。

兰贝斯地区租赁市场十分强劲，去年一年的租金收益就上涨了11%，目前的平均租金为£2,019英镑每月。这一区较受欢迎的地区包括Brixton（周平均租金为£468镑）, Clapham （周平均租金为£516镑）和Streatham （周平均租金为£349镑）租客多为年轻的上班族。

 

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