如何在英国购买期房?

2019-07-31

生活方式

现代公寓维护成本低、配套设施完善，一般新建房产项目都会提供一系列综合服务，如游泳馆、 健身馆、水疗馆、商务套房、餐饮设施、私家影院、酒窖，、地下停车场等，甚至有些还提供私人购物服务。此外，新建房产项目注重小区的私密性和安全性, 很多现代公寓提供24小时大堂宾利服务， 实行小区24小时监控，更有的项目提供为期999年的租赁权，相对于国内的70年租赁权，优势立现，如此种种，英国新房和期房成为中国客户英国置业的首选。

通常，同国内一样，购买新房有两种方式 – 购买已经建好的新房项目，或者购买期房。我们先跟大家讲讲如何在英国购买期房。

期房的购买

购买期房即，以现价购买还未建好的新房，在1年到3年内新房建好之时，房价已经增长，实现投资的增值。在强劲的增长市场，正如伦敦近几年的房产市场，只需要出房价10%的押金，并在之后的24个月内缴纳总额的20%，即可购买到一所房屋的产权。大体上来讲，伦敦的期房可实现房价10% - 20%的利润。也正因为如此，伦敦期房购买的需求持续上涨。

期房项目是没有样板间可参考的，买家通常需要综合考虑开发商的经验、过往项目、此项目的介绍、房屋布局图等来决定是否购买。期房一般分为不同阶段发售，首发往往相比之后几期有更高的升值空间，并且您如果选择在房屋建成之前将其买出，首发则提供了更多的时间来完成出售事宜。 
 

购买期房要经过五个步骤：

•    选定户型

•    议定价格以及其他条件

•    完成预定

•    交换合同

•    完成交易

1. 选定户型

在发售开始之前，开发商或其委托的中介会将户型图以及楼盘介绍发布出去。此外，我们在接到新楼盘之后，还会整合一些重要的信息和数据，为客户提供更详尽的参考，内容包括：关于楼盘以及其周边的信息、电脑合成图片、使用权（相对于国内70年的固定年限使用权，英国的不动产使用年限要长很多，如100多年，999年，甚至无限期产权），供几个发售期、交工使用日期、周围设施、地租、以及投资优势等等。如有需求，我们还可以带客户实地勘察，熟悉周围环境。

在这一阶段可以委任专业的房产律师作为您的代表，律师会就房产本身的情况进行详细的调查，明晰您的各项所有权以及整个项目的情况，您会发现律师的工作贯穿您房产购买的整个过程，如下的交换合同中会详提到律师的职责。

2. 议定价格及其他条件

在选定户型之后，就需要和卖房议定价格。待售房产宣传时，一般会附带要价或指导价格，即卖方期望达成的价格。有的房产项目可以索要一些折扣，但折扣率要根据开发商本身、这一开发项目的需求量、户型类型，买家之间的竞争程度以及同期的市场行情等。议价时，根据这些情况，有理有据，会更有助于您将价格商议到一个心仪的水平。您可以亲自书面议价，也可以委托我们代表您和开发商直接商讨。 我们会在合理范围内为您争取最大折扣。

一个大的房产开发项目通常会分几个阶段进行发售，第一期发售的房产为您提供了优先选择权，以及更大的获利空间，因此议价的可能性极小。但在前一个阶段还有房产未售罄，下一阶段发售已经开始的情况下，开发商通常愿意将未售罄房屋打折出售。对于期房来讲，您即使购买到的是最后一期的打折房产，房子仍会有6到12月的时间来完工。

伦敦近些年的租赁市场增长异常强劲，通常情况下，在开盘的4周之内，一居室和单身公寓即销售一空。因此如果您属意购买投资房产，需要尽快做决定，避免出现心仪的房产被其他买家抢先购买的情况。

3. 完成预定

如果您无法到达英国的预定现场，那么就需要到所在地的律师事务所进行身份和住址文件的认证，并将文件在预定之前发送给我们，由我们代您完成预定。

预定当天，您需要缴纳 £1，000的预定房产手续费，这是唯一一笔直接交给开发商的资金，其他资金必须通过您指定的律师进行支付。还需要缴纳的费用包括房屋本身的定金，定金数额因开发商以及户型而异，以下数额供参考：

单身公寓，一居室： £2,000 -£5,000

二居室、三居室： £5000 - £10,000

高于 £2千万的房产： £20,000 

4. 交换合同

在英国，购买房产往往需要通过律师来进行，包括合同的交换以及房产资金的转账。

律师的职责

a)  尽职调查（Due diligence）： 律师将会代表您, 通过卖方律师以及地方政府部门展开尽职调查，找到尽可能多的房产相关信息以及潜在的不利因素，还会向对方律师提出疑问。律师还会就潜在的不利因素，询问地方政府及其他法律部门，例如，附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应，并证实房产获得相应的规划许可。

b)  详细检索：包括河流航道、公共交通、采矿等方面。

c)  法律文件：律师将审核对方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护客户利益。

d)  房产报告：拿到检索及问询结果后，律师会出具一份房产报告，并将合同一并交予您签署，报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。检索结果还会影响贷款机构的决策。

e)  消费明细：律师还会出具消费明细表，列清花费项目及每一项的费用，一般包括首付、律师费用、 地方土地调查费、印花税等。

买方的职责

a)  向律师提供符合英国法律规定的身份证明和住址证明文件。

b)  交换合同的期限是28 天。在这段时间内，律师会研究过合同之后，出具个报告给您，请仔细阅读并及时和律师沟通。

c)  准备资金并提供资金证明

d)  及时签署合同并发回给律师

e) 将规定数额的款项根据指定日期发送到律师账户。所有款项在交换合同当天由己方律师转账到对方律师账户。

一经双方签署，合同即刻生效，这就意味着您必须将剩余款项付清。交换合同之后，开发商会要求买方在之后的6到12月内另外支付房款的10%，律师将再次代表您完成付款。

伦敦绝大多数的期房都可以在项目完成交工前，按当时的市场价格被卖出，当然房产增值越大，那么获利越丰厚，也就是我们说的炒楼花。 

5. 完成交易

合同交换之后，开发商会将项目移交给专门负责后续事宜的团队，这一团队会在项目竣工之前与您保持联系– 汇报施工进程以及提醒交工日期， 以便买方准备贷款或尾款。

在交工前的三个月，您可以开始安排支付尾款事宜了。律师还会提醒您需要支付的尾款以及印花税的数额。如您通过银行贷款购房，会有专业的、拥有资质的评估师对房产进行评估。如果评估师的报告显示房屋存在问题，您也不需承担额外费用。

英国的建筑规范十分严格，此外国家房屋建筑委员会还对新建房屋提供10年保修，如出现质量问题，施工方将负责在将房屋交付给买方之前，解决所有的缺陷与不足。

印花税是必须要支付的税款。如果此房产是你唯一拥有的房产，那须缴纳的印花税是用以下的公式计算得出（自2014年12月4日起执行）：

房屋价值 £125,000:总额的0%

房屋价值 £125,001– £250,000: 总额的2%

房屋价值 £250,001 – £925,000: 总额的5%

房屋价值 £925,001 – £1.5 million：总额的10%

房屋价值大于 £1.5千万：总额的 12%

律师在收到尾款后，会在指定日期支付款项，您就可以拿到钥匙并入住了! 律师在之后一段时间内（不超过两个月），将房屋的所有权益和名义转到您的名下，交易正式终结。

购买期房，如果在预定之后到完工之前价值有所下降，您的投资将面临风险，但如果选对房产项目，投资收益还是非常可观的。所以请谨慎选择期房进行投资，必要时需咨询专业人士。